En el mundo de las inversiones inmobiliarias, el Cap Rate es una de las herramientas más importantes. Es un indicador que nos dice cuánto dinero podemos ganar al invertir en una propiedad de renta.

También es muy útil para comparar propiedades. Saber si nos conviene comprar el departamento A o el B. Entre comprar una propiedad en México o en Estados Unidos.

Para obtenerlo hay que hacer un cálculo muy sencillo.

1. Calcula el ingreso neto operativo: Es el ingreso total que genera la propiedad durante 1 año, menos los gastos como mantenimiento, impuestos y seguros.

2. Determina el valor de la propiedad que estás evaluando.

3. Aplica la fórmula de Cap Rate: Divide el ingreso neto operativo entre el valor de la propiedad y multiplícalo por 100.

4. Un Cap Rate más alto quiere decir que la propiedad es más rentable.

Va un ejemplo

Imagina que tienes un departamento que genera $9,000 pesos de renta por mes ya descontando todos los gastos de mantenimiento. Al año son $108,000 pesos. Y supongamos que el departamento que estamos analizando tiene un valor de 2 millones de pesos. Simplemente dividimos el ingreso neto ($108,000 pesos) entre el valor del departamento (2 millones) y multiplicamos por 100. El resultado es un Cap Rate de 5.4%

Así de sencillo.

Ahora, un verdadero inversionista inmobiliario lo hace al revés, primero voltea a ver la renta, (el ingreso neto operativo). Después determina el Cap Rate que está buscando alcanzar, y sobre ese rendimiento que está buscando, determina el valor de la propiedad.

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